De Rode Olifant, vele panden in de Plaspoelpolder, het Fokkercomplex in Ypenburg: steeds vaker en steeds langer prijkt een ‘the huur’-bord op de gevel. Van de 6 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte staat in Haaglanden zeker een miljoen leeg. Volgens Geert Scholtens (Economie, Stadsgewest Haaglanden) wordt de vraag naar kantoorruimte alleen maar minder. “Bedrijven gaan flexibeler met hun kantoorruimte om en hebben minder meters nodig per werknemer”.
Als de op twee na grootste stad van Nederland, draait ook in Den Haag alles om ruimte. We moeten zuinig zijn met onze vierkante meters, alleen dan blijft de stad ook een prettige plaats om te wonen en te werken. Toch ligt er minstens een miljoen vierkante meter te verwaarlozen. Grote, grauwe kantoorcomplexen houden deze vierkante meters bezet. Ooit plekken waar vele mensen hun werkdag besteedde. Nu herinnert alleen nog een vergeten bureaustoel aan deze bedrijvigheid. Van de 6 miljoen m2 staat ongeveer een miljoen leeg. En de kantorenmarkt trekt naar verwachting niet meer aan. Daar bovenop komt nog de ‘verborgen leegstand’. “Er zijn in de regio veel panden die leegstaan, maar die niet op de markt zijn. Daar wordt gewoon huur voor betaald”, legt Geert Scholtens, afdeling economie van Haaglanden uit. Samen met Steenworp Vestigingsadviseurs houden zij het overzicht van leegstaande kantoorpanden zo goed mogelijk in de gaten. Een van de notoire veroorzakers van verborgen leegstand is de Rijksgebouwendienst. Scholtens: “Het kantoor van het Centraal Bureau voor de Statistiek staat bijvoorbeeld al tijden leeg en we hebben meer voorbeelden. De leegstand is zo eigenlijk hoger dan onze cijfers aantonen”.
Volgens Kim van Loon van Steenworp nemen beleggers en eigenaren met veel vastgoed in hun portefeuille vaak hun verlies als een pand leeg staat. “Dat is voor hen vaak goedkoper dan een oplossing zoeken voor een pand, omdat ze dan vaak moeten investeren”.
Oplossingen voor de bestaande leegstand, ligt volgens Scholtens bij de bedrijven zelf. “Het is niet onze rol om bestaande kantoorpanden aantrekkelijker te maken. We kunnen wel faciliteren. In Den Haag kunnen we wel studies subsidiëren waarin bijvoorbeeld onderzoek wordt gedaan hoe we een kantoor naar een woning kunnen ombouwen. Maar de initiatiefnemer is de eigenaar van het kantoor. De markt is aan zet om er iets aan te doen”.
Ondanks alle leegstand blijven de ambities voor nieuwe kantoorpanden torenhoog. Zelfs nu de M van Koolhaas met zo’n 43.000 m2 aan kantoorruimte geen doorgang heeft gevonden, staat er nog bijna een miljoen m2 in de planning. “Daarbij is er nog zo’n 130.000 m2 in aanbouw en op de commerciële markt is ongeveer 200.000 m2 aan kantoorruimte in ontwikkeling”, schetst Barco den Ouden, beheerder van het bedrijfspandeninformatiesysteem van Steenworp. De nieuwe kantoorpanden zijn volgens Scholtens wel gebouwd op de plekken die de voorkeur hadden als kantoorbestemming. “Bovendien zijn we met deze cijfers zelfs onder het plafond van de behoefteraming voor kantoren gebleven”.
Het stadsgewest Haaglanden ziet wel wat in het idee van de SP om voor nieuwbouw slooprechten van een leegstaand kantorenpand te moeten kopen. “Misschien kunnen we op de één of andere manier de bouwvergunning samen laten hangen met de sloop of herontwikkeling van dezelfde hoeveelheid vierkante meters. Maar hier zijn regels en wetten voor nodig en daar gaat tijd overheen”. In het middel van een leegstandsverordening die mogelijk wordt gemaakt in de Wet Kraken en Leegstand ziet Scholtens niet zo veel. “Het zou kunnen werken, maar er zijn rechten en plichten. Bovendien is de boete die opgelegd kan worden aan eigenaren met langdurig leegstaande panden niet dusdanig hoog voor ze om in actie te komen. Laten we eerst maar eens kijken hoe het in Amsterdam gaat, waar ze de leegstandsverordening nu gaan invoeren”. Een ander middel dat wel eens wordt geopperd is verruiming van de gebruiksfuncties in bestemmingsplannen. “Wij zien niet dat bestemmingsplannen een belemmering vormen. Sterker nog, het aanpassen kan gemeenten veel geld kosten omdat bedrijven bij wijziging een planschade kunnen claimen. Sommige eigenaren gokken daar zelfs op en kopen strategisch”, zegt Van Loon. Scholtens geeft aan dat bij het opstellen van de nieuwe kantorenstrategie voor Haaglanden ook rekening wordt gehouden met mogelijke claims, ‘omdat dat vast meer voorkomt dan we nu denken’.
Kantoorstrategie
Behoeften veranderen, ook in de kantorenmarkt. Er wordt meer gecentraliseerd, Het Nieuwe Werken wint terrein en duurzaamheid staat hoog in het vaandel. Daarom is er het voornemen om een nieuwe kantoorstrategie te ontwikkelen. Scholtens: “De oude is aan herziening toe. In 2007 werd nog veel meer groei verwacht. In de nieuwe kantorenstrategie wordt uitgegaan van een afnemende behoefte aan kantoormetrages. Je ziet dat steeds meer bedrijven overstappen op Het Nieuwe Werken. Bedrijven gaan flexibeler met hun kantoorruimte om en hebben minder meters nodig per werknemer. De Rijksgebouwendienst heeft bijvoorbeeld het aantal meters verlaagd van 33m2 naar 27m2. Dat is best fors, twintig procent en volgens de regels is 15 tot 20 m2 genoeg. Daarnaast komt de aandacht voor duurzaamheid. De Rijksgebouwendienst die gebouwen van het rijk beheert, wil geen panden meer die lager scoren dan het C-label op energiegebied”. Kim van Loon ziet ook een andere trend in duurzamer werken: “De vraag stijgt naar kantoren dichter bij openbaar vervoerknooppunten. Dat maakt het eigenlijk ook raar dat de Kroon nog niet is verhuurd”. Het pand dat wordt gebouwd op de plek van de zwarte madonna, naast de nieuwbouw van de ministeries van Veiligheid en Justitie en Binnenlandse Zaken bevat woningen, kantoren en winkelruimte. Steenworp weet niet hoe het met de woningen gaat, maar van de kantoorplekken is niets verhuurd. “Alleen op de begane grond in de plint van het gebouw, zoals dat heet, is wat verhuurd. Daar komt onder meer een Albert Heijn. Die verhuist van de overkant naar de nieuwbouw, dus krijg je dáár leegstand. De rest is nog helemaal vrij”, zegt Barco den Ouden. “De meeste makelaars hebben ook liever een grote huurder, dan dertig kleintjes. Natuurlijk heb je uitzonderingen, maar over het algemeen is dat de keuze. En dat wordt steeds lastiger”, vult hij aan. De eis is dat zeventig procent verhuurd moet zijn voordat de bouw mag beginnen. “In dit geval zit dat deel in de nieuwbouw van de ministeries die het rijk als huurder hebben”, licht Den Ouden toe.
Toch doet Den Haag het nog niet slecht. In de regio kampen Rijswijk en Leidschendam-Voorburg met een hogere leegstand in kantoren, namelijk respectievelijk achttien en zestien procent. In Den Haag is dat elf procent.
Wonen
Wethouder Norder (Stadsontwikkeling) opperde onlangs het idee om wonen op bedrijventerreinen gemakkelijker te maken. Het mengen van de functies zou goed zijn en de leegstand zou plaats maken voor woningen. Hij vond dat bedrijven flexibeler moeten zijn. “Hij verwijt ons conservatisme”, reageert Scholtens. “Maar er zitten zeker haken en ogen aan en veel bedrijven zijn bang voor klachten achteraf. Je kunt beter mengvormen bedenken op kleinere schaal. Denk aan woonwerkunits”. Van Loon ziet het Forepark als een goed voorbeeld hiervan. “Daar zijn woningen pal tegen het terrein aangebouwd, maar het zijn wel aparte gebieden, een bedrijventerrein naast een woongebied”.
Maar dat het ombouwen van ‘hopeloze’ kantoorpanden ook tot succes kan leiden, blijkt ook in Den Haag en omgeving. “Neem de Monarch achter het centraal station. Dat was opgegeven en zou gesloopt worden. Een vergelijkbaar pand ernaast ging tegen de vlakte en hetzelfde lot wachtte de Monarch. Toen is uit kostenoverweging besloten tot renovatie. Het pand is volledig gestript. Het gaat heel mooi worden”, zegt Den Ouden. “Een ander voorbeeld van renovatie is het pand van DGMR in de Casuariestraat. En in Plaspoelpolder ligt ‘coloroffices’. Een voormalige bedrijfshal die is omgebouwd in kleinere eenheden. Op het binnenterrein zijn de parkeerplaatsen om een parkje aangelegd en elke kantoorvilla variërend van 250 tot 800 m2 heeft een eigen ingang en kleur. De kantoorvilla´s zijn duurzaam gebouwd”, aldus Van Loon. Een slecht voorbeeld heeft ze ook: het pand van Nokia, aan de Laan van Oversteen in Rijswijk. “Dat is gebouwd en er heeft nooit iemand ingezeten. Misschien een klein onderdeel van Nokia, maar het was de bedoeling dat er meer afdelingen zouden komen. Door een wijziging in Nokia’s strategie is dat nooit gebeurd en dus staat het leeg sinds de oplevering tien jaar geleden”. “Een duur visitekaartje”, beaamt Den Ouden. Hij heeft ooit eens berekend dat de leegstaande kantoren goed zijn voor ongeveer €150 miljoen aan huurwaarde en €1,8 miljard aan verkoopwaarde. “Als je de frictieleegstand meerekent, kom je iets lager uit, op ongeveer €100 miljoen huur, maar dat is nog steeds veel”, rekent Den Ouden door.
Een ding is zeker: in Den Haag en omstreken komt voorlopig nog geen einde aan de leegstand. Nu de ministeries gaan inschikken vanwege een krimpende rijksoverheid en planbureaus bij elkaar in een pand gaan zitten, komen alleen maar meer kantoren vrij. En de vraag trekt niet meer aan, verwachten de drie. “Het kantorenareaal van zes miljoen m2 zal niet meer groeien. Wij denken eerder aan krimp”, besluit Van Loon.
Wat te doen met leegstaande panden?
Duurzaam herontwikkelen (20%)
Sloop (20%)
Antikraak (20%)
Verhuur voor lagere prijs (rest)
Ombouwen tot woningen (rest)